Raad Bunnik debatteert over ingrijpende maatregelen in markt nieuwbouwwoningen

ODIJK Het college wil dat nieuwe koopwoningen tot ruim vier ton (‘sociale koopwoningen’) in de eerste tien jaar na oplevering alleen verkocht worden aan huishoudens met een middeninkomen (tot tweeëneenhalf keer modaal). Bij doorverkoop mag bovendien de verkoopprijs niet hoger zijn dan de eerdere aankoopprijs, verhoogd met de jaarlijks inflatie. Zo moeten deze woningen beschikbaar én betaalbaar blijven voor de middeninkomens.

door Frits Beijnink

Het is een bekend verhaal: voor een gezin, waarvan de ouders allebei een ‘gewone’ baan hebben als bijvoorbeeld leraar, verpleegkundige of politieagent, zijn geschikte koopwoningen onbetaalbaar aan het worden. Dat geldt zeker voor starters op de woningmarkt. Veel gemeenten, waaronder Bunnik, stelden al een grens in waaronder beleggers bestaande woningen niet mogen opkopen. Maar nu kiezen gemeenten er steeds vaker voor om nieuwe woningen tot een bepaalde waarde alleen beschikbaar te stellen voor middeninkomens en de prijsstijging van die woningen bovendien aan banden te leggen. In het Open Huis van 12 januari was dit onderwerp van debat, waarbij vooral VVD en CDA zorgen hadden over mogelijke bijwerkingen van deze maatregel. Op 26 januari volgt nog een debat en neemt de raad een besluit.

KOOPWONINGEN In de voorgestelde regeling mogen nieuw te bouwen koopwoningen tot de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie, nu tot een koopprijs van 405.000 euro vrij op naam) in de eerste tien jaar alleen aan huishoudens met een verzamelinkomen tot 97.250 euro verkocht worden (88.070 euro voor een eenpersoonshuishouden). Huishoudens met een lager inkomen kunnen in de praktijk geen hypotheek voor een woning van ruim vier ton krijgen, tenzij zij over flink wat eigen geld beschikken. Dat laatste is bij starters meestal niet het geval, zeker nu de ‘jubelton’ weer fiscaal wordt afgestraft. Het bedrag van 405.000 euro wordt jaarlijks geïndexeerd met de inflatie en is het bedrag dat een huiseigenaar maximaal mag vragen bij doorverkoop binnen de eerste tien jaar. De notaris moet bij het passeren van de akte toezien op naleving, zoals dat geldt voor elk kettingbeding dat in de akte is opgenomen.

BEZWAREN Bouke de Boer (VVD) maakte zich vooral zorgen over de woningeigenaar die binnen tien jaar verkoopt en niet kan profiteren van de waardestijging die hij in een vrije markt (waarschijnlijk) wel had kunnen verzilveren. Bovendien voorzag hij dat die bewoner tegen een groter ‘gat’ aankijkt bij het kopen van het volgende huis, als de prijs daarvan in de vrije markt relatief meer gestegen is. Rik Aertsen (CDA) zag nog een andere beer op de weg: een starter, die na bijvoorbeeld zeven jaar flink meer is gaan verdienen en toe is aan een duurdere woning, zou met deze regeling de neiging kunnen hebben om te wachten met verkoop tot na afloop van de periode van tien jaar, om zo een hogere verkoopprijs te realiseren. En dat zou de doorstroming dan belemmeren. Wethouder Ali Dekker (D66) erkende de mogelijkheid van deze bijwerkingen, maar stelde de belangrijkste werking van de regeling, het betaalbaar houden van woningen voor middeninkomens, toch voorop. Casper de Kok (P21) vond de inkomensgrens van 97.250 voor middeninkomens wel erg hoog, maar kreeg als antwoord dat een beduidend lager inkomen sowieso niet voldoet voor het krijgen van een hypotheek voor woningen van ruim 4 ton.

HUURWONINGEN De regeling voorziet er ook in dat nieuwe huurwoningen tot een huur van 800 euro (sociale huur) tenminste 25 jaar beschikbaar blijven voor de huurmarkt. Voor huurwoningen in het middensegment (de zogenoemde midden-huur, tot 1000 euro) geldt een periode van 15 jaar. Ook deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Gedurende de genoemde periodes mogen de huurprijzen niet boven de maximale (geïndexeerde) huur stijgen. Midden-huurwoningen zijn in deze regeling alleen beschikbaar tot de hiervoor genoemde inkomensgrenzen. Voor sociale huur geldt wettelijk nu al de helft van die bedragen als inkomensgrens.

VERDELING Het aantal nieuwbouwwoningen in de verschillende categorieën wordt bepaald in de bestemmingsplannen van de diverse wijken. Het coalitieakkoord gaat daarbij uit van 30 procent sociale huur, 50 procent midden-huur/koop en 20 procent dure woningen. Het plan is om tot 2040 in totaal 4300 nieuwe woningen te realiseren.